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      2020

      大消息!你以為房價真的不會下跌嗎?

      發布者:admin 瀏覽次數:431

      雖然房價會往哪個方向走,房子該買或是賣,成為永遠都解不開的謎題,但業內普遍認為,漲幅居前的熱點城市還有加碼調控措施的可能,下一步調控的重點或轉向二手房方面。

       

       

      一二線城市樓市漸入降溫通道

       

       

       

      國家統計局發布數據顯示,3月70個大中城市新建商品住宅價格環比增幅為0.7%,相比2月0.3%的增幅有所擴大。但分城市來看,一二線熱點城市樓市已逐步開啟降溫通道。國家統計局重點監控的3月15個一線和熱點二線城市,新建商品住宅價格同比漲幅全線回落,回落幅度在0.2個至6.0個百分點之間;業內人士預計,隨著地方調控持續加碼,二季度房價增幅料將收窄。

       

       

      北京調控新政滿月 樓市降溫 部分二手房源價格跳水

       

       

      從“3·17”新一輪樓市調控出臺至今,一個月內北京多部門已針對樓市使出十余個“大招”,認房認貸、抬高首付等劍指炒房的措施落地生效,堪稱“史上最嚴”。來自市住建委的統計數據顯示,今年4月上半月,北京市二手房共網簽8000余套,環比2017年3月下半月下降5成。面對交易冷清的行情,部分著急出手的業主開始大幅下調二手房源的報價。

       

       

      問題一:房價降了嗎?
      wind資訊

      從統計局確實可以看出,經過一個半月的調控加碼,熱點一二線城市房價環比平穩,調控成效進一步顯現。

       

      不過中國城市房地產研究院院長謝逸楓指出,或許熱點城市的房價假摔大于真跌。尤其是在15個一二線熱點城市中,幾乎都是調控重點施展的城市,除限購、限貸以外的限價、限售、限簽政策與“雙合同”的因素,已經掩蓋房價上漲的真實性,暫時讓房價呈現下降的情景。也就是說,存在房價表面上看起來是下降的,事實上是假摔,而是上漲的情形。

       

      用數據來說話。從70城房價環比變化看,3月70城房價環比上漲0.71,比2月0.33%,擴大了0.38%,比1月0.24%擴大了0.47%,比去年12月房價環比上漲0.26%擴大0.45%,說明這幾個月來,房價依舊呈現加速上漲的走勢。而環比上漲的城市看,3月上漲的城市62個城市,8個城市下降,比2月上漲的城市56個還多6個,比2月下降的城市12 個城市下降減少了4個。

       

      從70城房價同比變化看,3月70城房價同比上漲10.30%,比2月10.56%增幅回落了0.26%,比1月10.69%增幅回落0.39%、比去年12月10.80%增幅回落0.50%,說明房價漲勢減弱、漲幅不斷收窄,但是房價總體還在上漲,并且保持高位上漲的形勢。房價的漲幅回落,實質上就是房價上漲的幅度下降,不是房價真正的下跌。而同比上漲的城市看,3月上漲的城市68個城市,2個城市下降,比2月上漲的城市67個增加了1個,比2月3個城市下降的減少了1個。

       

      安家融媒

      在新常態下,炒房者的路越走越窄。從去年國家提出“房子是用來住的而不是用來炒的”這一定位后,安家融媒就知道未來的房地產基本思路了。那就是將圍繞房子是用來住的出臺各種政策,同時嚴厲打擊各種炒房行為。事實證明,不法開發商和中介已經遭到嚴厲整治,這大家都看得到。

      再從根上看,在如此嚴厲的政策下,經濟是回暖的,也再次證明經濟對房地產的依賴性正在逐步擺脫,所以企圖以此來阻止房地產市場穩定的心態已經失效。最重要的是國家穩定市場的決心是不想象的。那么,我們個人也好,企業也好,必須做出積極的心態,正確認識當下房地產市場狀態,明確未來方向。

       

      炒房者的生存環境將不復存在,說完全消失基本不太可能,但是炒房時代也將宣告結束。如果一旦炒房者不再,市場將平穩過渡。而市場環境將更加凈化。這樣看來,對剛需購房者有百利而無一害。

       

      那么剛需購房者就不要問了,說現在的政策會不會傷及無辜???不用擔心,剔除炒房者就是還剛需購房者一個健康的市場環境,沒有炒作,只有房子用來住。所以,不會傷及剛需。恰恰是在保護剛需,讓剛需能夠在選擇房子上有更大的空間和余地,而不是天天較真市場上的房子貴了還是便宜了。

       

      問題二:房價會往什么方向走?

       

      關于房價走向,向來多空對決。近日,值得關注的是,中泰證券首席經濟學家李迅雷和海通證券首席經濟學家姜超攜手警告樓市風險。

       

      李迅雷指出,中國樓市的火熱已持續了十多年,現在依舊是各路資金的寵兒。然而,美國次貸、日本樓市等前車之鑒告訴我們,沒有只漲不跌的市場。1993年起這輪美國房地產牛市中,房地產開發投資增速的高點發生在2000年,但房價下跌則發生在2006年,說明房價滯后投資增速的拐點六年才開始下跌。中國房地產開發投資增速的高點出現在2010年,達到33%,如今已經回落到個位數,說明房地產作為周期性行業,一定會經歷從繁榮到衰退的過程,只是很難預測衰退的具體時間。

       

      他稱,由于房價上漲從本質而言就是人口現象,根據人社部對500個村的農村勞動力轉移就業監測數據,今年一季度在外務工的人數為27.9萬人,同比減少2.1%。這應該是中國自80年代改革以來首次出現外出農民工的負增長,而中國流動人口的減少則發生在2015年。不過人口老齡化和人口流動負增長等對房價存在抑制作用的因素未能充分顯示作用,這同樣是一個時滯現象,這些都印證了房價不會繼續上漲。

       

      李迅雷指出,經過上面種種分析,除了貨幣擴張因素之外,其他如改善性需求等解釋力度不大。

       

      這個觀點和姜超不謀而合。在姜超最新研報中,他表示,過去兩年,國內房價暴漲,出現明顯的資產泡沫,重要原因在于貨幣超發。

       

      央行每年制定了12%左右的廣義貨幣M2增速,是按照7%左右GDP增速和3%左右CPI增速來制定,但實際的貨幣增速高達16%,原因在于商業銀行為了盈利的需要,發展出了巨大的影子銀行,導致了貨幣嚴重超發,而超發的貨幣則滋生了各種資產泡沫,尤其是地產泡沫。

       

      方正宏觀

       

      方正宏觀任澤平則認為,無論是從房地產投資或是房地產市場來看,都更為樂觀。他指出,從經濟數據看,無論是出口、制造業投資、基建,還是房地產投資等為代表的需求復蘇是超預期的,短期可能受庫存回補接近尾聲擾動,但中長期需求比市場預期的要樂觀。

       

      房地產周期就是一句話,長期看人口,中期看土地,短期看金融。過去這一年多的時間房地產出現了迅速而猛烈的上漲,為什么?因為三期疊加,人口往大都市圈流入,不供地,貨幣又是松的。未來會發生什么變化呢?未來的變化是人繼續往大的都市圈流入,盡快改變小城鎮化戰略、控制大城市規模的這種思路,盡快樹立大都市圈的戰略?,F在來看,供地是不及預期的。房地產短期看金融,未來大概率貨幣會收緊。

       

      任澤平稱,無論從美國還是從日本的經驗,也包括從過去我們十多年的經驗告訴我們,人往大的都市圈遷移是幾百年來城市文明的勝利,因為大的都市更節約土地、更節約資源、更有活力。過去十多年關于城鎮化的認識一直沒有進步,這句話如果不改的話,長效機制難以建立,如果改的話,長效機制有希望。哪句話呢?控制大城市規模,重點發展小城鎮,區域均衡發展。還有就是房地產調控也需要改進,房地產調控20年了,我們就三招:限購、限貸、限制土地供給,短期雖然有效果,但長期結果可想而知。長期關鍵看長效機制。

       

       

       

      謝逸楓

      謝逸楓稱,房價沒有到拐點,不存在拐點的說法,是因為房價還在上漲,不管是環比還是同比,而同比只是房價上漲的幅度收窄而已。

       

      他認為,接下來4月70城市房價總體繼續降溫,環比、同比的房價上漲幅度還會收窄,一旦轉變成直接下跌,市場應該會出現維穩的政策,城市分化繼續。一方面是15個熱點的一二線城市的房價下降轉變成收窄降幅,不排除一些熱點城市的房價回漲,特別是廣州。另一方面是非熱點的二線城市與三線城市房價繼續上漲,并且擴大上漲的城市。不過,供需緊張、貨幣超發的根本性問題沒有解決,盡管暫時按住了房價上漲的勢頭,天依然不變。長期看,房價上漲的結果不可避免。

       

       
       
      中金公司

      中金公司此前點評住建部和國土資源部聯合發布《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》稱,《通知》首次提出諸多可量化追蹤的供地指導意見,并著力強調“落實房地產工作責任制”、“強化約談問責”,體現了此次中央穩定房價的堅定決心。同時,《通知》特別提到要根據各地實際情況適時調整住宅用地供應,表明此輪政策重在抑制房價過快上漲、維持房價穩定,不必擔心房價因供地增加而出現下跌。

       

      至于政策效果如何,仍須關注實際執行情況。中金公司認為,能否足額完成供地計劃,將是此次政策能否起效的關鍵所在。

       

       

      李迅雷

      房價永不跌?看看美國

      美國上一輪房地產牛市始于1993年,至2003年房地產整整上漲了10年,當時有分析人士表示,美國房價上漲很健康,短期不會下跌,隨后幾年,房價果然繼續保持上漲態勢。

      到了2005年,就連保守的美聯儲主席格林斯潘向國會作證時,也罕見地表示“美國尚未出現全國性房地產泡沫”。也有的經濟學家認為“貸款渠道的多元化”、“產品結構的多元化”、“貸款利率的多元化和多選擇的重新貸款機制”以及“房地產消費結構呈多元化趨勢”使所有人覺得泡沫不會破滅。

      不幸的是,正是在這種一致預期下,2006年美國房價出現了下跌勢頭,2007年8月起次貸危機席卷美國、歐盟及日本的金融市場。

      李迅雷表示,人們總是習慣為現狀找理由,如今也是如此,認為中國特色的房地產市場盡管存在泡沫,但房價絕不會下跌,因為土地是受管制的,即供給有限,國家有調控能力。這與2005年的時候,美國人民對“美國特色”房地產市場不會下跌的認識不是有著驚人的相似嗎?

       

      問題三:樓市調控是否還會繼續加碼?

       

      雖然對于房價走勢,經濟學家們各執一詞,但對于后續調控,大多數認為熱點城市還有加碼的可能,甚至下一步調控的重點或轉移至二手房。

       

      發改委副主任寧吉喆表示,目前國家正在抓緊時間,緊鑼密鼓研究制定保證房地產長期持續健康發展的長效機制,成熟的時候可以付諸實施。寧吉喆表示,一方面,對熱點城市房價上漲可能會帶來泡沫要加以防范、調控,從需求側、供給側都要采取些措施。另一方面對廣大的三四線城市還要堅持去庫存,因為那些地方要實現它的住房價值還要很長很長時間。房地產的區域性、結構性的矛盾給宏觀調控提出了更高的要求。

       

      數據顯示,從2016年9月30日開始,全國超過35個城市出臺了逾103次有關房地產的約束性調控政策;截止到2017年4月18日,77個市、縣、區出臺了新一輪樓市限購、限貸調控加碼等政策;全國已經有13個城市出臺樓市“限賣”政策。

       

      交通銀行宏觀研究員夏丹稱,從國家統計局公布的數據看,盡管不排除有季節性因素的上漲,但在調控的緊箍咒特別是對新房的限制已收到幾乎“史上最緊”的情況下其房價仍然上揚,表明控房價還任重道遠。

       

      她預計,漲幅居前的熱點城市還有加碼調控措施的可能,下一步調控的重點可能轉向二手房方面,調控手段由限購限貸轉而側重于限售,以拉長二手房上市轉讓交易的時間。房價上漲壓力較大的環核心城市地區也有加入限購限貸大軍的趨勢,調控范圍還將擴大。

       

      謝逸楓稱,預計15個熱點一二線城市房價調控維持當前現狀,并且部分熱點城市調控已加碼,短期不會放松,并且會貫穿2017年。一方面是15個熱點一二線城市房價隨時都可能反彈,況且政策與人為因素只是暫時性的,完成控制目標是目標;另一方面是15個熱點城市供需、貨幣、人口、住宅用地供應等一系列問題沒有根本性解決,一旦放松必上漲;其三是15個熱點城市房價調控已經非常嚴厲了,如果沒有大幅度的上漲,基本不存在調控上加力了。其四是要防止房價過快下跌的風險,避免房價崩盤,危及到樓市、金融、經濟、債務的安全。

       

      謝逸楓認為,按照以往房價調控經驗看,一旦15個熱點城市房價真正的下跌并且下跌過快,影響到經濟穩增長、金融安全與地方經濟、地方債務、財政收入、賣地收入、基礎實施投資等,房價調控會轉變成房價穩定的刺激政策出臺,避免房價崩盤。

       

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